我国商品房市场发展困境及战略选择_论文

发布时间:2021-06-13 12:27:29

弼 谨  j 器   鬈 j 蕊 蕊  地 产投 资具 有投 资数额大的特点 ,个人投  资 者难 以 迈 进 高 门槛 。 成 熟 的 房 地 产 金 融  我 商 房 场 国 品 市  发 境 战 选   展困 及 略 择 ■  李子芬 ( 燕山大 学文法 学院  河北秦皇 岛 ◆   中 图分 类 号 :F 9 文 献 标 识 码 :A 23   需 ;既有消费需 求做主导 ,又有投资需 求  内 容 摘 要 :我 国 商 品 房 市场 目前 面 临   产品可 为个人投 资者提 供便利 ,投资数额  大 小具 有 灵 活 性 ,能 满 足 个 人 投 资 者 的各  种 投 资 需 求 。 囿 于 宏 观 经 济 现 状 ,房 地 产  金融产 品的发行受到诸多限制 ,导致一级  市场上金融产品匮乏 ,成熟高效 的适合 公  众投 资的房地产金融产品更是稀缺 ,无 法  满足投 资者资产 组合的需要。   2二级市场限制房地 产金 融产 品的发  行和流通。房地产投资的 另一个特点是 流  动性差 ,需要成熟的二级市场促进房产投  资的流通 ,增强资产变现能力 。我 国房 产  投 资 二 级 市 场 发 展 尚且 不 足 ,房 地 产 金 融  060 ) 60 4  众 多困境 ,商品房 交 易存在 市场机制  不 健 全 ,投 资 渠道 狭 窄 ,房 贷风 险 积聚  等 问 题 。发 展 我 国 房 地 产 市 场 的 战 略  选 择 是 要 建 立 双 轨 住 房 制 度 并 设 立房  地 产 信 托 投 资 基 金 ,满 足 房 地 产 的 消   费需求和投 融资需求。   关键 词 :资 产 组合 双轨 住 房 制度 房  地 产 信 托 投 资基 金  作补充。我 国商 品房交 易市场 目前 的混沌  局 面 助 长 了房 产 投 机 需 求 ,扭 曲 了其 最 基  产品集 中交易和流通 的二级市场 的缺 失造  成 金 融 产 品发 行 和 流 通 的双 重 困难 ,降 低  本 的居住消费功能。   1商 品房 的销售与流 通不 畅。 品房  . 商 一 了发行者的发行意愿和投资者的投资意愿 。   房产类金融产 品的短缺及 流通 的困难  导致房产投资渠道狭 窄 ,巨大的房地产投  资需 求无处释放而选择置 业投 资 ,形成对  商 品房 过 高 的投 资 需 求 。   ( ) 贷 风 险影 响 商 业 银 行 的 稳 定 性  三 房 级 交 易市 场 上开 发商 囤积 居奇 并 虚张  声势 ,阻碍 了商 品房进 入 交易 市场 发挥  其消 费功 能 ;作 为二级 交 易市 场 主 角的  房地产 中介 尚在散 兵 游泳 ,缺 少成 熟 完  善 的交 易系 统和健 全 的 管理法 规 ,导 致  二级 交 易市场 事件 频 发 ,扰乱 商 品房 交  易 的正 常 秩 序 。   商 业 银行 信 贷 是房 地 产资 金 来源 的  我 国 商 品 房 市 场 概 况  自 19 9 8年我国居民住房市场化以来 ,   住房就 由以前单一 的居住消费功能转变 为  具有消费和投 资的双重功能 ,由此商 品房  “ 主力军” ,从土地储备和房地产开发到商  品房销售 ,商业银行直接或间接参与 了房  地 产 业 资 金 周 转 全 程 ,各 环 节 的信 贷 风 险  过 度 集 中于 商 业 银 行 ,严 重 影 响 到 商 业 银   行 的稳 定 性 。   2商 品房交 易市场供 求结 构不对 称。 .   受 利益 驱使 ,房 地产 开 发商 不 断扩大 利  润 丰厚 的大 面积 高揣 产 品的 比例 ,减 少  价 格不 断上升 ,2 0 0 3年开 始快速 上涨 ,   2 0 年更是 以惊人的速度飙升 , 07 增长速度  从 年 初 的 同 比 56 飙 升 至 年 底 的 1  %。  % 05   小 面积 低端 产 品的 开发 ;而 受收 入水 *  影 响消 费者 商 品房 对小 面积 低端 产 品需  求 旺盛 ,对 大面 积 高端 产 品的奢 侈 需求  有 限 。供 求结 构的 不对 称造 成 高端 大面  首先是市场风险 ,指商业银行贷款抵  押物价值下降带来 的风险 。房地产 贷款 往  往被商业银行看作是优质资产 ,因为有预  期要升值 的房产作抵押 。但房地产 贷款作  其后虽经历 了2 0 年的全球金融危机 , 08 但  在我 国支持房地产政策 出台后 , 0 9 2 0 年初  商品房价格又 开始了新 一轮 高速 增长 ,至  积 住房 的高 空 置率 和 中低端 小面 积住 房  的抢 购现 象并存 。   3 商品房需求错位。 品房 的需求包  . 商 为优质资产具有 时限性 ,如果 商品房价 格  走势与升值预期相悖 ,不升反 降 ,房地产  贷款的市场风险将会剧增 。* 些年来我国  商 品房价格过快 增长 导致 其市 场价 格过度  偏离实际价值而形成泡沫 , 限购令”的实  “ 2 1 年 高房价 已经处于巅峰状态。畸高的  00 房价 引发了商品房交易市场 紊乱 、投 资市  场低 效 ,房贷市场高风险等一系列问题的  纠结。房地产行业既是我国国民经济 增长  的支柱 ,又是为国民提供生活必需品而影  括 三种:购房 自住 的消费需 求; 房用于  购 出租 的投 资需 求 ;短期 内低 价 买高 价 卖  的投机 需 求。 健康 的 商品房 市 场应 该是  消费需 求作主导 , 资需 求作补充 。 是  投 但 施虽未导致房价暴跌 ,但 商业银行房贷资  产 的市 场 风 险 仍 不 可 低 估 。   响国 民生活水*的行业 ,促进商 品房市场  战略发展 的政策 选择应该 是既能保 增长 ,   又能保 民生。本文 即是在分析我 国商 品

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